Il cambio di destinazione d'uso

Chi decide

Non lo Stato. La disciplina si stratifica su tre livelli e vanno guardati tutti e tre: la legge regionale, che stabilisce il quadro e spesso introduce i vincoli sulle strutture ricettive; il piano urbanistico comunale, che dice che cosa e ammesso in quella zona; e il regolamento edilizio, che fissa i requisiti tecnici della destinazione di arrivo.

La conseguenza pratica e che due immobili identici in due comuni confinanti possono avere risposte opposte, e nessuna consulenza generale puo anticiparle.

Cambio con opere e senza opere

La distinzione conta perche cambia titolo abilitativo, tempi e costi. Un mutamento senza opere e un'operazione amministrativa; con opere entra nella disciplina degli interventi edilizi, con quanto ne consegue in termini di progetto, autorizzazioni e collaudi.

In entrambi i casi, se la destinazione di arrivo appartiene a una categoria funzionale diversa, il mutamento e considerato urbanisticamente rilevante e comporta il pagamento degli oneri corrispondenti, oltre all'eventuale conguaglio del contributo di costruzione.

Le condizioni che lo rendono impossibile

• Un vincolo di destinazione ricettiva vigente e non svincolabile, o svincolabile a condizioni che rendono l'operazione antieconomica.
• Zona urbanistica che non ammette la destinazione di arrivo.
• Difformita edilizie non sanabili. Non si cambia destinazione a un immobile che non e regolare in cio che gia e.
• Requisiti igienico-sanitari non raggiungibili senza interventi strutturali sproporzionati.
• Vincoli sovraordinati: paesaggistico, storico-artistico, idrogeologico. Non impediscono necessariamente, ma aggiungono autorizzazioni e tempi.

Come si imposta la verifica

Con un tecnico del posto, e prima di ogni valutazione economica. L'ordine corretto e: capire se si puo, capire a quali condizioni e con quali oneri, e solo allora stimare se convenga. L'ordine inverso — stimare il valore da residenziale e poi scoprire che non si puo fare — e l'errore piu comune e il piu costoso, perche nel frattempo si sono prese decisioni su un numero che non esisteva.

Domande frequenti