Il passaggio generazionale di un albergo

Perche un albergo e piu difficile da trasferire di un immobile

Trasferire un appartamento significa trasferire una cosa. Trasferire un albergo significa trasferire tre cose insieme, e sono separabili solo in parte.

• L'immobile. Il bene, con la sua situazione catastale, urbanistica ed edilizia, e con gli eventuali vincoli che lo riguardano.
• L'azienda. L'attivita che ci vive dentro: dipendenti, licenze, contratti con i fornitori e con i canali di vendita, prenotazioni gia incassate, avviamento.
• Le persone. Chi lo manda avanti oggi, e il fatto che una struttura ricettiva senza qualcuno che sappia gestirla si svaluta in fretta.

Un passaggio che si occupa solo del primo punto lascia i piu difficili irrisolti, e li lascia a chi arriva dopo.

Le strade possibili

Non fare niente

E la strada piu battuta, e non e neutra: significa scegliere che a decidere sara la successione legittima, nel momento del lutto, fra eredi che potrebbero non essere d'accordo. E la via che produce piu contenzioso e piu vendite forzate.

Donare in vita

Sembra la soluzione semplice. Ha pero conseguenze specifiche sulla circolazione futura del bene e sui diritti degli altri legittimari, che rendono la rivendita di un bene donato piu complicata di quanto la maggior parte dei donanti immagini. E il tema della pagina su donare l'albergo ai figli.

Il patto di famiglia

Uno strumento previsto dal codice civile proprio per il trasferimento di aziende e partecipazioni ai discendenti, con la liquidazione contestuale degli altri legittimari. Nasce per evitare che l'azienda diventi oggetto di lite dopo. Ne parliamo nella pagina sul patto di famiglia.

Riorganizzare prima, trasferire poi

Conferire l'attivita in una societa, separare la proprieta dell'immobile dalla gestione, definire uno statuto che regoli in anticipo i rapporti fra chi restera: sono operazioni che si fanno prima, con calma, e che rendono il trasferimento successivo molto piu semplice, per donazione o per successione che sia.

Vendere

Quando nessuno della generazione successiva vuole o puo gestire la struttura, vendere in un momento scelto e a condizioni negoziate e quasi sempre meglio che vendere in un momento imposto. La differenza fra le due situazioni non e piccola.

Gli errori che costano di piu

• Aspettare che il tema si ponga da solo. Si pone sempre nel momento in cui e piu difficile affrontarlo.
• Dare per scontato che i figli continueranno. E una conversazione che va fatta esplicitamente e per tempo, non dedotta.
• Trasferire l'immobile e lasciare l'azienda dov'e. Produce una situazione in cui chi possiede il bene e chi gestisce l'attivita sono soggetti diversi senza un accordo che regoli il rapporto.
• Non mettere in ordine la documentazione. Difformita edilizie mai sanate, agibilita incomplete, questioni catastali: chi eredita se le trova, e diventano un ostacolo nel momento in cui vorra vendere.
• Trattare il tema come solo fiscale. Il costo fiscale conta, ma il costo di una struttura ferma per due anni in attesa di una decisione conta di piu.

Da dove si comincia davvero

Prima delle scelte tecniche viene una ricognizione che nessun professionista puo fare al posto della famiglia: che cosa si possiede esattamente, in che stato e, chi la vuole, e che cosa succede se nessuno la vuole. Il resto — la forma giuridica, lo strumento, l'ottimizzazione fiscale — viene dopo, e viene bene solo se quelle quattro risposte sono chiare.

La parte che riguarda l'immobile e l'azienda si puo mettere in ordine subito, e conviene farlo mentre non c'e fretta: la situazione urbanistica ed edilizia, le licenze, i contratti, i conti degli ultimi anni. E lavoro che serve comunque, qualunque strada si scelga.

Domande frequenti