Dividere un albergo tra piu eredi
Un albergo e un bene che si divide male. Non e come un conto corrente e non e nemmeno come una palazzina: e un immobile unico con dentro un'azienda che funziona solo se resta intera. Quando arriva a piu eredi, il problema non e giuridico prima che pratico — e pratico prima che giuridico.
A cura della redazione di KW Hospitality · Aggiornato il
Che cosa succede automaticamente
Alla morte del proprietario, se non e stato predisposto nulla, gli eredi diventano titolari pro quota dell'intero compendio: nessuno possiede una parte fisica della struttura, tutti possiedono una frazione del tutto. E la comunione ereditaria, ed e uno stato provvisorio che pero puo durare anni.
In quello stato le decisioni ordinarie richiedono maggioranze e quelle straordinarie richiedono l'unanimita. Per un albergo, che ogni giorno richiede decisioni, e una condizione difficile: basta un erede contrario perche la struttura non possa fare investimenti, cambiare gestione o essere venduta.
Le strade per uscirne
Restare in comunione e affidare la gestione
Gli eredi restano comproprietari e affidano l'esercizio a un gestore, con un contratto di affitto d'azienda. Trasforma un bene che richiede decisioni continue in un bene che produce un canone. Funziona quando il disaccordo riguarda chi debba gestire, non se tenere o vendere.
Assegnare la struttura a un erede e liquidare gli altri
La soluzione piu ordinata quando uno solo degli eredi vuole e sa gestire. Il nodo e sempre lo stesso: con che soldi si liquidano gli altri. Spesso la risposta e un debito che grava sulla struttura, e va verificato che la struttura lo regga.
Dividere fisicamente
Raramente praticabile su un albergo: frazionare significa distruggere l'azienda, e in molti casi si scontra anche con vincoli urbanistici o con la destinazione d'uso. Quando un bene non e comodamente divisibile, l'ordinamento prevede strade alternative alla divisione materiale.
Vendere e dividere il ricavato
La strada che nessuno vuole all'inizio e che molti scelgono alla fine. Vale la pena sapere che ha due versioni molto diverse: una vendita concordata, con tempi scelti e trattativa riservata, e una vendita a seguito di giudizio di divisione, con tempi e condizioni che nessuno degli eredi controlla.
La variabile che decide: il tempo
Una struttura in comunione tende a fermarsi. Non si investe perche non si sa a chi restera, non si assume, non si rinnova. Dopo due o tre stagioni cosi, il valore che gli eredi si contendono e sensibilmente minore di quello per cui hanno iniziato a discutere. E il costo silenzioso della lite: non lo paga chi ha ragione, lo pagano tutti.
Non serve aver deciso niente per parlarne
Se ti riconosci in questa situazione, il passo utile non e decidere subito: e capire che cosa hai davvero fra le mani. Scrivici due righe e ti diciamo che cosa vediamo, senza impegno e in riservatezza.
ScriviciDomande frequenti
Un albergo si puo dividere fisicamente fra gli eredi?
Raramente. Frazionare distrugge l'azienda e spesso si scontra con vincoli urbanistici o con la destinazione d'uso. Quando un bene non e comodamente divisibile, l'ordinamento prevede strade alternative alla divisione materiale.
Che cosa succede se un erede si oppone alla vendita?
In comunione ereditaria le decisioni straordinarie richiedono l'unanimita: un solo erede contrario blocca la vendita. Restano la via giudiziale della divisione e le soluzioni negoziate, come l'assegnazione a un erede con liquidazione degli altri.
Quanto costa restare in comunione?
Piu di quanto sembri, e non compare in nessun estratto conto: la struttura smette di investire, perde personale e posizione commerciale. Dopo due o tre stagioni il valore che gli eredi si contendono e sensibilmente minore di quello iniziale.