Trasformare un albergo in appartamenti
E la domanda che si fa quasi ogni proprietario di una struttura che non rende: se l'immobile vale di piu come residenziale, perche tenerlo albergo. La risposta esiste, non e uguale ovunque, e dipende molto meno dal mercato di quanto dipenda da cosa dice il comune.
A cura della redazione di KW Hospitality · Aggiornato il
La domanda vera non e edilizia, e urbanistica
Trasformare fisicamente un albergo in appartamenti e quasi sempre possibile: le camere ci sono, gli impianti pure. Il problema e un altro, ed e a monte: la destinazione d'uso. Un immobile con destinazione ricettiva non diventa residenziale perche ci si mette una cucina dentro. Serve un cambio di destinazione, e il cambio dipende dallo strumento urbanistico del comune e dalla disciplina regionale.
In molte localita turistiche esiste inoltre un vincolo alberghiero che impedisce o limita fortemente il cambio d'uso, introdotto proprio per evitare che il patrimonio ricettivo venga eroso dalla residenza. Dove c'e, e il primo ostacolo e spesso l'unico che conta.
Le verifiche da fare, nell'ordine
- Il piano urbanistico comunale. Che cosa e ammesso nella zona in cui si trova l'immobile, e a quali condizioni.
- L'esistenza di un vincolo di destinazione ricettiva. Regionale o comunale, con eventuali procedure di svincolo, spesso onerose e non automatiche.
- La regolarita urbanistica ed edilizia dell'esistente. Nessun cambio d'uso si ottiene su un immobile con difformita non sanate: e il punto in cui si arenano piu operazioni.
- I requisiti del residenziale. Altezze, superfici minime, rapporti aeroilluminanti, accessibilita: parametri che una camera d'albergo puo non rispettare.
- Parcheggi e standard. Il cambio d'uso puo far scattare obblighi di dotazione che l'edificio non ha.
- Le agevolazioni ricevute. Se la struttura ha beneficiato di contributi legati alla destinazione ricettiva, il cambio d'uso puo comportarne la restituzione.
Le strade intermedie che spesso si ignorano
Fra «resta albergo» e «diventa condominio» ci sono forme che l'ordinamento ha previsto proprio per questo: il condhotel, che consente una quota di unita a destinazione residenziale mantenendo l'esercizio alberghiero, e le formule di residenza turistico-alberghiera. Non sono disponibili ovunque e hanno requisiti precisi, ma quando lo sono risolvono il problema conservando il valore dell'attivita.
Non serve aver deciso niente per parlarne
Se ti riconosci in questa situazione, il passo utile non e decidere subito: e capire che cosa hai davvero fra le mani. Scrivici due righe e ti diciamo che cosa vediamo, senza impegno e in riservatezza.
ScriviciDomande frequenti
Si puo sempre trasformare un albergo in appartamenti?
No. Il problema non e edilizio ma urbanistico: serve un cambio di destinazione d'uso ammesso dallo strumento comunale, e in molte localita turistiche esiste un vincolo alberghiero che lo impedisce o lo limita fortemente.
Come faccio a saperlo per il mio immobile?
Si verifica sul certificato di destinazione urbanistica, sulle norme del piano comunale, sulla legge regionale e sugli eventuali atti d'obbligo trascritti. E una verifica che costa poco e si fa in poche settimane, prima di qualsiasi valutazione economica.
Esistono soluzioni intermedie?
Si: il condhotel consente una quota di unita residenziali mantenendo l'esercizio alberghiero, e ci sono le formule di residenza turistico-alberghiera. Non sono disponibili ovunque, ma dove lo sono risolvono il problema conservando il valore dell'attivita.