Valutazione Hotel 5 Stelle a Roma
La valutazione di un hotel 5 stelle a Roma richiede metodologia specialistica che combina EBITDA multiples settoriali, analisi RevPAR locale, valore immobiliare sottostante e modificatori di posizionamento. KW Hospitality utilizza un framework strutturato testato su decine di transazioni nel mercato italiano. Per romano: domanda turistica strutturale costante (12.8M arrivi 2024, +12.5% YoY), Vaticano, Giubileo 2025-2026, hub aereo internazionale, centro storico UNESCO esteso.
Il mercato hotel 5 stelle a Roma nel 2026
Il mercato alberghiero romano per la categoria 5 stelle conta circa 35 strutture censite. La stagionalità tipica è tutto l'anno con picchi primavera (Pasqua, marzo-maggio) e settembre-ottobre.
Fattori specifici del mercato di Roma
- ›Vaticano e Stato Pontificio (afflusso religioso costante)
- ›Centro storico UNESCO esteso
- ›Capital city con G7/G20 venue, congressi internazionali
- ›Hub aereo principale (Fiumicino + Ciampino)
- ›Anno giubilare 2025 (+15-25% domanda turistica strutturale)
Caratteristiche tipiche di un hotel 5 stelle
Gli hotel 5 stelle e lusso rappresentano il top del mercato: trophy asset spesso storici, brand internazionali, EBITDA margins 32-42%, multipli 10-14× (fino a 16-18× per asset trophy iconici). Buyer institutional globali, fondi sovrani, brand luxury in espansione.
Facilities tipiche
- • fine dining restaurants
- • luxury spa
- • concierge premium
- • private pool
- • limousine service
- • personal butler
Buyer profile tipico
- • fondi sovrani
- • real estate funds globali
- • luxury brand hotel groups
- • UHNWI
Quanto vale un hotel 5 stelle a Roma?
I multipli EBITDA per hotel 5 stelle a Roma nel 2026 oscillano tra 10× e 14×, con location premium del centro storico (+14% modificatore). Per una struttura tipica di 60 camere con RevPAR di € 285 e occupazione 82%, il range di valutazione è € 26.6M - € 37.2M.
| Parametro | Valore di riferimento |
|---|---|
| Multipli EBITDA (categoria 5 stelle) | 10× – 14× |
| Margine EBITDA tipico | 32% – 42% |
| Premium location Roma | +14% |
| RevPAR medio Roma (5 stelle) | € 285 |
| Occupazione media | 82% |
| Size tipica camere | 30 – 200 camere |
ⓘ I range indicati sono indicativi e basati su parametri pubblici di mercato. La valutazione professionale considera anche: stato dell'immobile, contratti staff, posizione esatta, brand affiliation, licenze, eventuale contenzioso, accessibilità.
Fonti dati: ISTAT (statistiche arrivi e presenze turistiche), Banca d'Italia (turismo internazionale), benchmark di settore (CBRE, Cushman & Wakefield, JLL Hotels & Hospitality, STR Italia). Aggiornamento: Q1 2026.
Casi recenti chiusi da KW Hospitality a Roma
Dati anonimizzati per riservatezza buyer/seller.
Hotel 5★ zona Spagna, 80 camere, ristrutturazione recente — venduto a brand luxury asiatico per €78M 2025 (multiplo 14× EBITDA + repositioning premium)
Domande frequenti
Quanto vale un hotel 5 stelle a Roma?
Il valore di un hotel 5 stelle a Roma si stima sul reddito che genera, non sui soli metri quadri. Con il metodo EBITDA si moltiplica il margine operativo lordo per un multiplo di mercato (tipicamente 6-12× in Italia), modulato per categoria, location e immobile.
Come si calcola il valore di un hotel con il metodo EBITDA?
Si parte dai ricavi (camere × RevPAR × 365), si stima l'EBITDA applicando il margine operativo, e si moltiplica per il multiplo di mercato. Il risultato è un range di valore, affinato con l'analisi immobiliare e di posizionamento.
Cos'è il RevPAR e perché conta nella valutazione?
Il RevPAR (ricavo per camera disponibile) è dato da ADR × occupazione. È uno dei principali driver del valore: un RevPAR più alto a Roma significa maggiore capacità reddituale e quindi un valore di mercato più elevato.
Quali fattori aumentano il valore di un hotel 5 stelle a Roma?
Location e flussi turistici di Roma, brand affiliation, qualità di F&B e wellness, stato dell'immobile, efficienza dei costi e contratti di gestione. Ottimizzare questi elementi prima della vendita aumenta il multiplo applicabile.
KW Hospitality fornisce una stima preliminare del valore del mio hotel?
Sì. Forniamo una stima preliminare del valore del tuo hotel 5 stelle a Roma, con il range di mercato e le leve per aumentarlo. È il punto di partenza ideale prima di valutare una vendita.
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