Quando il mutuo dell'albergo non e piu sostenibile
Un mutuo su una struttura ricettiva viene costruito su ipotesi: un certo livello di occupazione, una certa marginalita, una stagione di una certa lunghezza. Quando una di quelle ipotesi salta e non torna, la rata resta la stessa. La domanda utile non e come pagare questo mese, e quale strada si sta scegliendo per i prossimi tre anni.
A cura della redazione di KW Hospitality · Aggiornato il
Prima domanda: e temporaneo o strutturale?
Distinguere e decisivo perche le soluzioni sono opposte. Una difficolta temporanea — una stagione storta, un cantiere che ha bloccato l'accesso, un evento eccezionale — si affronta guadagnando tempo. Una difficolta strutturale — la struttura non genera piu abbastanza per sostenere quel debito, e non lo fara — si affronta cambiando l'assetto, e guadagnare tempo peggiora soltanto la posizione.
Il modo piu onesto di rispondere e proiettare il conto economico su tre anni con ipotesi realistiche, non ottimistiche, e verificare se la rata ci sta. Se non ci sta nemmeno nello scenario buono, e strutturale.
Le strade, dalla piu conservativa
- Rinegoziare. Allungare la durata, sospendere temporaneamente la quota capitale, rivedere le condizioni. Si ottiene quando la posizione e ancora in bonis e quando si presenta un piano credibile. E la strada che si perde per prima.
- Portare capitale. Un socio finanziario, un familiare, la vendita di un altro bene. Riduce il debito invece di spostarlo.
- Cambiare il modello di gestione. Affidare la struttura a un operatore in affitto d'azienda trasforma un risultato incerto in un canone: se il canone copre la rata, il problema si sposta ma diventa gestibile.
- Vendere una parte. Alcune strutture hanno porzioni scorporabili — un immobile accessorio, un terreno, un'unita separabile — la cui vendita abbatte il debito senza toccare il cuore dell'attivita. Va verificato che sia urbanisticamente possibile.
- Vendere. Se il debito e strutturalmente superiore a quanto la struttura puo sostenere, vendere in modo ordinato e la soluzione che conserva piu valore per il proprietario. E anche quella che, rimandata, si trasforma nel suo contrario.
La finestra che si chiude
Ogni opzione di questo elenco richiede un requisito: che la posizione non sia ancora deteriorata. Dopo la riclassificazione del credito la rinegoziazione diventa rara, l'ingresso di capitale piu difficile e la vendita avviene sotto pressione. Il momento in cui si hanno piu strade e sempre quello in cui la situazione sembra ancora gestibile — ed e per questo che quasi nessuno si muove.
Non serve aver deciso niente per parlarne
Se ti riconosci in questa situazione, il passo utile non e decidere subito: e capire che cosa hai davvero fra le mani. Scrivici due righe e ti diciamo che cosa vediamo, senza impegno e in riservatezza.
ScriviciDomande frequenti
Come capisco se la difficolta e temporanea o strutturale?
Proiettando il conto economico su tre anni con ipotesi realistiche e verificando se la rata ci sta. Se non ci sta nemmeno nello scenario buono, e strutturale, e guadagnare tempo peggiora soltanto la posizione.
Posso far gestire la struttura a qualcun altro per pagare la rata?
E una strada concreta: l'affitto d'azienda trasforma un risultato incerto in un canone. Se il canone copre la rata il problema si sposta ma diventa gestibile. Va verificata la solidita del conduttore.
Si puo vendere solo una parte?
In alcuni casi si: un immobile accessorio, un terreno, un'unita separabile la cui vendita abbatte il debito senza toccare il cuore dell'attivita. Va verificato che sia urbanisticamente possibile prima di contarci.