Una struttura chiusa da tempo: le alternative
Un albergo chiuso non e un albergo in pausa. E un bene che si deteriora su piu piani contemporaneamente, e alcuni di quei deterioramenti sono difficili da invertire. Sapere quali sono aiuta a capire se si sta ancora decidendo su un albergo o gia su un immobile.
A cura della redazione di KW Hospitality · Aggiornato il
Che cosa si perde, e in quest'ordine
- Gli impianti. Idrico, termico, elevatori, antincendio: fermi si degradano piu in fretta che in esercizio, e la loro rimessa in servizio richiede verifiche e certificazioni.
- Le persone. Il personale che sapeva far funzionare quella struttura trova altro lavoro e non torna. In un settore dove le figure esperte scarseggiano, e la perdita meno visibile e piu costosa.
- La posizione commerciale. Recensioni ferme, presenza sui canali di vendita azzerata, riconoscibilita svanita. Ricostruirla richiede tempo e denaro.
- Le autorizzazioni. Alcuni titoli abilitativi presuppongono la continuita dell'esercizio, e la loro efficacia puo essere compromessa da una sospensione prolungata. Le regole sono regionali e comunali e vanno verificate sul posto, ma il rischio e concreto.
- La destinazione stessa. Dove esiste un vincolo alberghiero, la chiusura prolungata puo avere effetti sulla possibilita di mantenerlo o di ottenerne lo svincolo, in un senso o nell'altro a seconda della disciplina locale.
Le tre domande che decidono
- La domanda turistica del posto e ancora li? Verificabile: gli arrivi e le presenze del comune sono pubblici, anno per anno, sul nostro osservatorio. Se il territorio e cresciuto mentre la struttura era chiusa, la riapertura ha un senso che altrimenti non avrebbe.
- Quanto costa rimetterla in servizio? Non solo i lavori: certificazioni, adeguamenti impiantistici, antincendio, accessibilita. E la cifra che quasi sempre viene sottostimata.
- Chi la gestirebbe? Se la risposta e «non lo so», riaprire non e una strada: e un'intenzione.
Le alternative concrete
- Riaprire con un operatore. Affitto d'azienda a chi ha la struttura organizzativa per farlo: la proprieta non anticipa competenze che non ha.
- Vendere come struttura ricettiva. Il compratore tipico e un operatore o un investitore che vuole proprio quello. Piu la chiusura si prolunga, piu questo compratore si allontana.
- Riconvertire. Quando il mercato ricettivo del posto non giustifica piu una struttura, il valore puo stare in un'altra destinazione. E il tema della pagina sul cambio di destinazione d'uso.
- Vendere come immobile. La strada che resta quando le altre sono scadute.
Non serve aver deciso niente per parlarne
Se ti riconosci in questa situazione, il passo utile non e decidere subito: e capire che cosa hai davvero fra le mani. Scrivici due righe e ti diciamo che cosa vediamo, senza impegno e in riservatezza.
ScriviciDomande frequenti
Una struttura chiusa perde le autorizzazioni?
Alcuni titoli abilitativi presuppongono la continuita dell'esercizio e la loro efficacia puo essere compromessa da una sospensione prolungata. Le regole sono regionali e comunali e vanno verificate sul posto, ma il rischio e concreto.
Conviene riaprire o vendere?
Dipende da tre risposte: se la domanda turistica del posto e ancora li, quanto costa davvero rimettere in servizio la struttura, e chi la gestirebbe. Se la terza risposta e «non lo so», riaprire non e una strada ma un'intenzione.
Quanto pesa la chiusura sul valore?
Molto, e su piu piani insieme: impianti, personale, posizione commerciale, autorizzazioni. Piu la chiusura si prolunga, piu si allontana il compratore che voleva una struttura ricettiva e si avvicina quello che compra solo l'immobile.