Rilanciare un albergo: quando conviene e quando no
Rilanciare significa investire denaro su una struttura che oggi non rende. E una decisione che si prende bene solo dopo aver risposto a una domanda scomoda: che cosa fa credere che, dopo l'investimento, la domanda ci sara. Se la risposta e «perche sara piu bello», non basta.
A cura della redazione di KW Hospitality · Aggiornato il
Il rilancio funziona quando il problema e la struttura
Un investimento sull'immobile risolve un problema di immobile. Non risolve un problema di domanda e non risolve, da solo, un problema di gestione. Prima di stimare il costo dei lavori conviene stabilire dove sta il problema: la pagina su l'albergo che perde spiega come distinguerli, confrontando l'andamento della struttura con quello del suo comune.
Se il territorio cresce e la struttura no, un rilancio ha una base. Se il territorio cala da anni, il rilancio sposta il problema di qualche stagione.
Che cosa sposta davvero l'ago
- I bagni e le camere. Sono cio che il cliente giudica e cio che finisce nelle recensioni. Gli interventi qui si vedono nel posizionamento piu di qualsiasi altra spesa.
- L'efficienza energetica. Incide su un costo che nel frattempo e diventato una voce importante, e incide sulla vendibilita futura dell'immobile.
- Gli spazi comuni. Decidono la percezione di categoria piu di quanto la loro superficie suggerisca.
- Le dotazioni che il segmento da per scontate. Variano per posizione e tipo di clientela, e non coincidono con quello che piace alla proprieta.
Contro: gli interventi che non cambiano ne l'esperienza del cliente ne il costo di gestione assorbono capitale senza spostare il risultato. Sono i primi a essere proposti e gli ultimi a servire.
Le tre condizioni perche abbia senso
- La domanda del territorio regge. Verificabile sui dati pubblici, prima di spendere.
- C'e chi gestira la struttura rilanciata. Una struttura rinnovata e gestita male torna dov'era in due stagioni.
- L'investimento e sostenibile senza mettere a rischio l'esistente. Rilanciare indebitandosi oltre la capacita della struttura significa sostituire un problema con uno piu grande.
Quando una delle tre manca, le alternative — affidare la gestione, vendere a chi ha i mezzi per rilanciare, riconvertire — non sono una rinuncia: sono la scelta che conserva piu valore.
Non serve aver deciso niente per parlarne
Se ti riconosci in questa situazione, il passo utile non e decidere subito: e capire che cosa hai davvero fra le mani. Scrivici due righe e ti diciamo che cosa vediamo, senza impegno e in riservatezza.
ScriviciDomande frequenti
Quando un rilancio ha davvero senso?
Quando il problema e la struttura e non la domanda del territorio. Se il comune cresce e l'albergo no, il rilancio ha una base; se il territorio cala da anni, sposta il problema di qualche stagione.
Quali interventi contano di piu?
Bagni e camere, perche sono cio che il cliente giudica e che finisce nelle recensioni; l'efficienza energetica, per il costo e per la vendibilita futura; gli spazi comuni, che decidono la percezione di categoria.
Quali sono le condizioni per non sbagliare?
Tre: che la domanda del territorio regga, che ci sia chi gestira la struttura rilanciata, e che l'investimento sia sostenibile senza mettere a rischio l'esistente. Se ne manca una, le alternative conservano piu valore.