Valutazione Hotel 3 Stelle a Genova
La valutazione di un hotel 3 stelle a Genova richiede metodologia specialistica che combina EBITDA multiples settoriali, analisi RevPAR locale, valore immobiliare sottostante e modificatori di posizionamento. KW Hospitality utilizza un framework strutturato testato su decine di transazioni nel mercato italiano. Per genovese: porto crociere top Mediterraneo, Salone Nautico, patrimonio UNESCO, gateway Cinque Terre/Portofino, mercato 4★ small-cap.
Il mercato hotel 3 stelle a Genova nel 2026
Il mercato alberghiero genovese per la categoria 3 stelle conta circa 75 strutture censite. La stagionalità tipica è alta primavera-autunno, buoni risultati per Salone Nautico ottobre + euro-flussi cruise tutto l'anno.
Fattori specifici del mercato di Genova
- ›Porto crociere principale Mediterraneo (Costa, MSC HQ)
- ›Salone Nautico Internazionale (ottobre): fiera mondiale
- ›Patrimonio UNESCO via Garibaldi + Strade Nuove
- ›Gateway per Cinque Terre, Portofino, Riviera Levante
- ›Mercato 4★ small-cap, boutique in crescita
Caratteristiche tipiche di un hotel 3 stelle
Gli hotel 3 stelle rappresentano il segmento più ampio del mercato alberghiero italiano: offerta business-leisure equilibrata, target trasversale (turismo, business mid-market, tour operator), operatività snella con margini EBITDA mediamente del 22-32%.
Facilities tipiche
- • restaurant breakfast
- • bar
- • wifi
- • reception 24h
- • alcune meeting rooms
Buyer profile tipico
- • gestori indipendenti
- • piccoli investitori
- • operatori locali
- • fondi mid-market
Quanto vale un hotel 3 stelle a Genova?
I multipli EBITDA per hotel 3 stelle a Genova nel 2026 oscillano tra 7× e 10×, con location premium del centro storico (+2% modificatore). Per una struttura tipica di 50 camere con RevPAR di € 82 e occupazione 67%, il range di valutazione è € 2.9M - € 4.1M.
| Parametro | Valore di riferimento |
|---|---|
| Multipli EBITDA (categoria 3 stelle) | 7× – 10× |
| Margine EBITDA tipico | 22% – 32% |
| Premium location Genova | +2% |
| RevPAR medio Genova (3 stelle) | € 82 |
| Occupazione media | 67% |
| Size tipica camere | 25 – 80 camere |
ⓘ I range indicati sono indicativi e basati su parametri pubblici di mercato. La valutazione professionale considera anche: stato dell'immobile, contratti staff, posizione esatta, brand affiliation, licenze, eventuale contenzioso, accessibilità.
Fonti dati: ISTAT (statistiche arrivi e presenze turistiche), Banca d'Italia (turismo internazionale), benchmark di settore (CBRE, Cushman & Wakefield, JLL Hotels & Hospitality, STR Italia). Aggiornamento: Q1 2026.
Domande frequenti
Quanto vale mediamente un hotel 3 stelle a Genova?
Il valore di un hotel 3 stelle a Genova dipende principalmente da: RevPAR (tipicamente €60-110/notte in zona), numero camere, EBITDA storico e premium location. Un hotel tipico da 40 camere con RevPAR €85 e occupazione 70% può valutarsi tra €1.8M e €2.8M, con multipli EBITDA 7-10×.
Qual è il margine EBITDA tipico di un hotel 3 stelle?
Hotel 3 stelle ben gestiti in Italia hanno margine EBITDA tra il 22% e il 32% del fatturato. Differenze chiave: presenza di F&B (riduce margine), efficienza staff (rapporto camere/dipendenti), stagionalità della località.
Chi compra hotel 3 stelle a Genova?
Il buyer profile tipico per hotel 3 stelle a Genova: gestori indipendenti che vogliono ampliare il portfolio, piccoli investitori privati, operatori locali con esperienza specifica della zona, e fondi mid-market alla ricerca di asset cash-flow positivi.
Quanto tempo serve per vendere un hotel 3 stelle?
Il tempo medio dalla mandato alla closing per un hotel 3 stelle ben posizionato è 6-9 mesi: 2-3 mesi per marketing e qualifica buyer, 1-2 mesi per due diligence, 1-2 mesi per negoziazione e closing. Asset con problematiche (licenze, contenzioso) possono richiedere più tempo.
Conviene ristrutturare un hotel 3 stelle prima di venderlo?
Ristrutturazioni mirate (camere, bagni, lobby) possono incrementare il valore del 7-15%, ma solo se: il ROI è chiaramente positivo (>1.5× investimento), il timing permette di completare prima del go-to-market, e l'operatività non ne risente. KW Hospitality offre analisi pre-vendita gratuita per valutare il trade-off.
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KW Hospitality opera nella mediazione di hotel 3 stelle a Genova con metodologia confidenziale, network buyer globale Keller Williams e processo strutturato in 6-12 mesi.
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